Immobilier

Résidence principale, résidence secondaire, location, sous-location, meublé, non-meublé… L’immobilier a eu place importante dans la vie. D’ailleurs, la première étape quand on rentre dans la vie active et qu’on prend son indépendance est de trouver un logement. Soit à l’achat, soit à la location. Il est donc utile de connaitre quelques règles. À tout moment, elles vous seront utiles !

La recherche de l’appartement idéal

Si vous louez un logement, vous signez un contrat de location appelé bail. Imaginez : vous cherchez un appartement, donc vous enchainez les visites. Puis, vous tombez sur la perle rare, le petit nid douillet qu’il vous faut absolument. Vous réunissez les pièces demandées par le propriétaire, et signez le contrat de bail. Au préalable, avant de signer, il faut bien avoir lu ce contrat en détails pour éviter les mauvaises surprises. La vie est parfois faite d’aléas, et il peut arriver qu’une fois installé, vous devez quitter ce nouveau logement pour déménager. Problème : vous avez signer votre contrat de bail. Est-ce trop tard pour se rétracter ?

A la signature du contrat de bail, le propriétaire demande souvent au locataire de présenter une caution au dossier. C’est rassurant pour un propriétaire. Cette personne s’engage à payer à votre place si vous ne pouvez plus le faire. Attention, faites la différence entre une caution simple et une caution solidaire. La personne caution doit être informée de ses devoirs en cas d’impayés et ne pas s’engager de manière aveugle. L’acte de cautionnement est de toute façon à rédiger à la main, ce qui permet de bien prendre conscience de ses engagements.

On rembobine, et on s’arrête au moment où vous trouvez la perle rare. Mais cette fois, tout se passe comme prévu et vous rêvez d’une seule et unique chose : vous installer ! Minute papillon ! Prenez vos précautions ! D’accord, vous avez suivi nos conseils et avez lu le bail dans les moindres détails, vous savez exactement ce que vous risquez, ce dont vous êtes responsable et qui doit payer quoi. Encore un petit effort, il vous reste l’état des lieux. Pour les locataires comme pour les propriétaires, c’est un document très précieux. L’état des lieux, c’est le document de quelques pages qui décrit avec précision l’état actuel du logement. Tout doit être noté dessus. Vous avez un balcon ? Notez-le ! Une cuisine équipée ? Décrivez l’électro-ménager présent. Vous voyez une rayure quelque part, une malfaçon, quelque chose de cassé ? Demandez au propriétaire de le noter. C’est important ! Au moment où vous quittez le logement, vous devez le rendre dans le même état que celui dans lequel vous l’avez trouvé en y entrant la première fois. En partant, vous établirez un état des lieux de sortie. Si le locataire ne rend pas les lieux dans le même état qu’à l’entrée, le propriétaire peut prélever sur le dépôt de garantie les sommes nécessaires à la remise en état du logement. Le propriétaire doit en revanche justifier cette retenue via des factures.

Vous êtes donc dans votre petit nid douillet, mais arrivent les vacances. Vous êtes partagés, vous n’avez pas envie de lâcher votre logis, mais en même temps, payer deux mois pour rien, non merci ! Vous pensez à la sous-location ? Êtes-vous conscient des risques engendrés ? Pour sous-louer votre logement, il est essentiel de le faire savoir à votre propriétaire. Lui seul peut vous autoriser à le faire. S’il refuse, il est dans son droit.

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La relation avec le propriétaire

Au quotidien, de petits incidents peuvent se présenter dans un logement. C’est normal, l’usage répété de certains équipements provoque bien souvent l’usure. Dans ce cas-là, en tant que locataire, vous êtes donc amené à contacter le propriétaire ou l’agence. Les problèmes peuvent être plus ou moins graves : le plafond s’écroule, il y a une fuite d’eau dans votre cuisine, les spots de la salle de bain ne fonctionnent plus, il y a trop de chauffage l’hiver par exemple ? Dans tous les cas, informez rapidement le propriétaire. Gardez bien en tête que certaines réparations sont à sa charge mais pas toutes. En tant que locataire, vous devez participer à l’entretien normal du logement. Vous devez prendre en charge les petits travaux d’entretien afin de maintenir en l’état le logement occupé.

  • Les réparations à la charge du propriétaire

En principe, les grosses réparations sont à la charge du propriétaire. Le logement loué doit être décent. Pour cela, il est nécessaire d’avoir établi au préalable un état des lieux complet. Les grosses réparations s’entendent des travaux d’amélioration des parties communes mais aussi des travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement (de vieux robinets, des volets cassés etc.). Le propriétaire doit veiller à ne pas déranger le locataire. Le propriétaire doit, en amont, se mettre d’accord avec le locataire pour déterminer quels sont les jours d’intervention et le créneau horaire. Attention, si les travaux durent plus de 21 jours, le propriétaire doit accorder une baisse de loyer proportionnelle au temps de réparation du bien dont le locataire n’a pas pu profiter.

  • Les réparations à la charge du locataire

Le locataire doit entretenir le bien et répondre aux petites réparations de la vie quotidienne. Le locataire peut être amené par exemple à changer les joints usés de la salle de bain.

Les travaux et réparations pendant la location

Le locataire est libre d’aménager comme il l’entend l’appartement loué. Il peut s’il le souhaite mettre du parquet, peindre les murs d’une couleur différente etc. En revanche, les grosses transformations doivent se faire avec l’accord écrit du propriétaire. Certaines réparations restent à la charge du propriétaire. Vous pouvez toujours vous rétracter après avoir accepté certains travaux, mais vous devez respecter un délai. Si les travaux sont effectués mais que le montant de la facture est différent du montant fixé dans le devis, vous pouvez contester la facture.

Dégât des eaux : comment réagir ?

Le dégât des eaux est très fréquent dans un logement. Vous pouvez le causer ou il peut vous être causé par vos voisins. Dans tous les cas, pas de panique, il est pris en charge par l’assurance habitation. Le dégât des eaux est bien souvent contraignant car il laisse les murs et plafonds mouillés. La peinture fait des cloques et ce n’est pas très esthétique. Et oui, il va falloir attendre que les murs sèchent pour les repeindre. Et c’est parfois long surtout si votre appartement se situe dans un endroit humide !

Loyers impayés : le cauchemar des propriétaires bailleurs

Dans le meilleur des mondes, le locataire règle son loyer à chaque début de mois. Malheureusement, les choses ne se passent pas toujours ainsi. Les retards de paiement ne sont pas rares et peuvent perdurer dans le temps. Bon nombre de propriétaires se trouvent ainsi perdus face à ces impayés et souhaitent au plus vite récupérer leur argent. Pour commencer, les relances à l’amiable restent la meilleure solution. Un simple courrier à votre locataire pour essayer de comprendre quelle est sa situation actuelle permet bien souvent de trouver un compromis. Le locataire peut par exemple avoir des problèmes familiaux graves, ou avoir tout simplement perdu son travail. Ces choses arrivent et il faut pouvoir en parler pour trouver une solution adaptée. Si le locataire ne répond pas et ignore les courriers qui lui sont adressés, il faut procéder autrement.

Prenez garde, l’administration fiscale peut vous sanctionner si vous êtes trop indulgent avec votre locataire mauvais payeur.

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Procédure pour récupérer vos loyers

Avant d’entamer une procédure judiciaire, le propriétaire doit répondre à quelques formalités. Il faut tout d’abord adresser au locataire une mise en demeure de payer les loyers dus. Ce courrier doit être envoyé impérativement en recommandé avec avis de réception. C’est une formalité obligatoire. Si après l’envoi de ce courrier, le bailleur reste toujours sans réponse, il faut faire appel à un huissier de justice afin de délivrer un « commandement de payer ». Un tel acte permet au propriétaire, via l’intervention d’un huissier de justice, de récupérer les loyers impayés. Le locataire a 2 mois à compter de la réception de ce commandement de payer pour s’exécuter, c’est-à-dire payer. Si le locataire ne s’est toujours pas manifesté après ces 2 mois, l’affaire doit être confiée au juge des référés pour procéder à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire mauvais payeur. Comptez entre 4 et 6 mois pour obtenir une décision devant les tribunaux. Tout autant pour procéder à une expulsion. Il faut donc s’armer de patience.

Signature du contrat de bail - Recours à la caution

Le propriétaire peut choisir entre une caution simple ou une caution solidaire. Ce choix est important car ces dernières ne sont pas déclenchées de la même manière. La caution simple est actionnée si le locataire est jugé insolvable, c’est-à-dire incapable financièrement d’honorer sa dette. La caution solidaire est plus pratique pour le propriétaire : elle permet en cas d’impayé, de s’adresser au locataire et à la caution simultanément. Le propriétaire peut ainsi renoncer à la procédure de recouvrement des loyers impayés et déclencher immédiatement la caution. La caution doit s’engager par écrit par un acte de cautionnement.

Se porter caution n’est pas sans risque, notre vidéo explicative explique ici quelles sont les précautions à prendre avant de s’engager.

Se prémunir efficacement contre le risque de loyers impayés

Pour éviter ce type de situation, vous devez choisir le bon locataire. Un locataire est solvable si ses revenus nets sont 2 à 3 fois supérieurs au montant du loyer. Méfiez-vous des fausses fiches de paie. Il peut arriver que le dossier soit monté de toute pièce. Pour lutter contre ce type de pratique, l’administration fiscale a ouvert un service permettant aux propriétaires de vérifier si les documents fournis sont authentiques. Après avoir choisi le locataire, le propriétaire doit s’aménager des garanties pour se prémunir en cas d’impayé, avec la mise en place d’une caution ou d’une souscription à une assurance « loyers impayés ». C’est essentiel pour se protéger et cela évite les mauvaises surprises. Bien entendu, si vous optez pour la caution de votre locataire, vous devez vérifier les informations fournies afin de vous assurer que la personne est réellement solvable. Si le locataire répond à certains critères, notamment concernant son âge, il peut également faire appel à la garantie Visale.

La sous-location : autorisée ou non ?

Un locataire peut sous-louer son logement mais sous certaines conditions. Pour un logement vide par exemple, le locataire est obligé d’obtenir un accord écrit du propriétaire. Cet accord doit préciser également le montant du loyer de sous-location. La sous-location sans accord du propriétaire peut entraîner la résiliation du contrat de location.

Louer son logement pour les vacances

Qui n’a jamais rêvé de louer son logement pour les vacances pour compenser une partie des dépenses de l’été ? En tant que propriétaire vous êtes libre de le faire et de nombreux sites vous permettent de mettre votre annonce. Si vous ne souhaitez pas gérer tout seul l’accueil des touristes, vous pouvez même faire appel à une conciergerie. Ces sites proposent de s’occuper de l’accueil, du changement de draps, serviettes, etc. Vous ne vous occupez de rien et pouvez sereinement partir en vacances. Si vous habitez à Paris et que vous louez de manière très régulière votre logement, vous devez vous déclarer en demandant un numéro d’enregistrement. N’oubliez pas : vos revenus deviennent imposables. Si vous êtes locataire et que vous souhaitez louer votre logement pour les vacances, vous devez là encore obtenir l’autorisation de votre propriétaire.

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