La fiscalité des revenus locatifs

L'immobilier locatif reste une valeur-refuge et une source de revenus complémentaires non négligeable. Toutefois, la fiscalité varie selon le type de location, nue ou meublée. Investir dans une résidence services gérée est une bonne solution pour limiter le montant des impôts à payer.

Location nue : des loyers lourdement taxés

Dans le cadre d’une location nue (non meublée), les loyers perçus sont imposés au titre des revenus fonciers. Ces derniers s’ajoutent au revenu imposable du foyer fiscal qui est, de fait, augmenté. Pour les contribuables assujettis aux tranches marginales d’imposition (TMI) les plus élevées (30, 41 ou 45%), la facture peut s’avérer conséquente. Ainsi, pour un contribuable imposé à 41 %, les loyers perçus - en incluant les prélèvements sociaux de 17,2% - entraîneront une ponction de 58,2 %. Les charges peuvent néanmoins être déduites. Lorsque les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros par an, le régime micro-foncier s'applique. Le revenu foncier net imposable est calculé par l’administration fiscale, qui déduit un abattement forfaitaire de 30% sur les recettes déclarées.

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Immobilier : investir en résidences gérées avec le statut LMNP

Découvrez les avantages du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

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Au-delà de 15 000 euros ou en deçà sur option, le régime réel prévaut. L’investisseur devra alors déterminer son revenu foncier net imposable, en déduisant les charges foncières réellement supportées dans l'année (frais de gestion, dépenses d’entretien, assurances, intérêt d’emprunt…). Les contribuables ayant choisi le régime réel peuvent bénéficier du mécanisme du déficit foncier, si les charges sont supérieures aux recettes. Ce coup de pouce fiscal permet de réduire le montant de l’impôt, notamment lorsque des travaux conséquents sont réalisés. Ce déficit foncier est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 euros. L’excédent du déficit foncier peut être reporté et déduit pendant 6 ans de l’ensemble des revenus ou durant 10 ans des seuls revenus fonciers. Les intérêts d’emprunt sont déductibles uniquement des revenus fonciers. A noter que pour les années 2023-2025, le déficit foncier a été doublé. Le nouveau plafond est de 21 400 €. Ce nouveau montant est conditionné à la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

Le statut LMNP, un havre de paix fiscal

Acheter un bien immobilier et le louer meublé, y compris au sein d’une résidence services gérée, donne accès au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce cadre fiscal est avantageux car les loyers sont alors imposés au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le dispositif LMNP permet de percevoir des revenus locatifs non imposés grâce au régime fiscal « micro-BIC » ou au régime réel sur option ou si les revenus locatifs dépassent les 23 000 euros par an. Le régime micro-BIC permet d’obtenir un abattement fiscal forfaitaire de 50% des revenus locatifs. Le total annuel de ces derniers doit être inférieur à 23 000 euros. Les propriétaires bailleurs qui dépassent cette somme ou qui le souhaitent, sont soumis au régime réel. Ce dernier permet la déduction des charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances…) pour leur montant réel, ainsi qu’un amortissement du bien immobilier et du mobilier. Le bien sera amorti sur une durée comprise entre 25 et 40 ans, les travaux entre 10 et 20 ans ; le mobilier, de 5 à 10 ans. Grâce à ce régime, il est possible de minimiser, voire d’annuler, ses impôts pendant de nombreuses années.

Pour rappel, pour prétendre au statut LMNP, le bien loué meublé doit être équipé de manière à répondre aux besoins essentiels des locataires qui devront pouvoir y vivre avec leurs seuls effets personnels. En outre, les recettes locatives ne doivent pas excéder 23 000 euros ou bien rester inférieures aux autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. Au-delà, c’est le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) qui s’applique.

Le statut de LMNP est plus exigeant en matière de déclarations fiscales. Il est aussi beaucoup plus avantageux sur le long terme. Réside Études Immobilier accompagne ses clients tout au long de leurs démarches et les met en relation avec un cabinet d’expertise comptable qui se chargera de leurs déclarations de revenus.

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