BFM Immo

En région parisienne, les appartements neufs ont rétréci

Entrée d'un appartement - Illustration

Entrée d'un appartement - Illustration - Ulrich Dregler de Pixabay

Les logements neufs rétrécissent et la surface habitable de la plupart des pièces diminue, selon une étude de l'Idheal. Des chiffres contestés par les promoteurs.

Des cuisines plus petites, un séjour étriqué, des espaces de rangement qui disparaissent… Une étude de l'Institut des hautes études pour l'action dans le logement (Idheal) publiée fin août épingle l'évolution des logements neufs au cours des 20 dernières années en région parisienne. L'institut a ainsi épluché 1703 plans de 52 immeubles collectifs d'Ile-de-France sur la période 2000-2020.

Le principal élément qui ressort concerne la taille des pièces et des logements. "En comparant plus d’une centaine de plans de logements livrés avant 2011 et plus de 400 plans de logements livrés après, le constat est net. Il vient confirmer les données statistiques des bases Sitadel (les bases des permis de construire, NDLR): la diminution des surfaces dans le logement est réelle, et elle concerne toutes les surfaces", assurent les auteurs de l'étude baptisée "Nos logements, des lieux à ménager".

Ainsi, les studios sont passés d'une surface moyenne de 30,4 m2 sur la période 2000-2010 à 29,8 m2 sur la période 2010-2023 (l'étude prenant en compte les plans d'immeubles en construction et qui seront donc achevés dans deux ans). Soit 0,6 m2 de perdu. Et plus les logements comportent de pièces, plus cet écart grandit. Pour les 2-pièces, la surface moyenne observée tombe de 45,9 m2 à 43,1 m2 (-2,8 m2). Dans les 3-pièces, la diminution des surfaces est assez similaire: on est passé de 65,9 m2 à 63,4 m2 (-2,5 m2). En revanche, pour les T4 et les T5, la différence se creuse nettement. Un 4-pièces récent fera 79,3 m2 en moyenne, contre 89,2 m2 il y a 10 ans ou plus, soit une perte de 9,9 m2. L'équivalent d'une chambre! De même pour les 5-pièces, qui font désormais 99 m2, contre 114 m2 auparavant (-15 m2).

>> Téléchargez notre guide BFM Immo Acheter dans le neuf

Ce phénomène est particulièrement visible dans les séjours, dont la surface s'est réduite, passant de 21,49 m2 sur la période 2003-2012 à seulement 18,70 m2 pour les plans de la période 2013-2023. C'est 2,8 m2 en moins en dix ans. "Cette tendance se renforce lorsqu’on s’éloigne de Paris: les logements situés en Grande Couronne ont des séjours plus petits qu’en Petite Couronne", souligne l'Idheal.

D'ailleurs, de façon assez surprenante, outre les salons, les logements sont dans leur globalité plus petits en Grande couronne qu'en Petite Couronne, où ils sont eux-mêmes plus petits… qu'à Paris. On aurait pourtant pu penser qu'au contraire, un foncier plus disponible et des prix plus abordables en Grande couronne aurait permis aux promoteurs de proposer des surfaces plus grandes.

"Nous aussi, cela nous a paru contre-intuitif", explique à BFM Immo l'Idheal. "Pour l'expliquer, on peut formuler plusieurs hypothèses, même si on n'a aucune certitude. En petite couronne, les projets sont davantage encadrés par les municipalités via des chartes promoteurs. Ensuite, il est probable qu'on s'oriente vers une concentration des ménages aisés à Paris et en petite couronne. Il y a donc plus de ménages aisés capables d'obtenir des logements plus grands et de meilleure qualité auprès des architectes et des promoteurs qui les conçoivent et les produisent. Enfin, les programmes à Paris et en petite couronne ont plus souvent un rôle de vitrine pour ces promoteurs".

Des cuisines ouvertes mais plus petites

Au cours des 20 dernières années, les cuisines aussi ont également eu tendance à se réduire. Si les cuisines ouvertes se sont généralisées (avec ce type de configuration dans 71% des appartements), cela s'est accompagné d'une perte d'espace. Par exemple, dans un T4, une cuisine fait désormais 6,6 m2, contre 7,9 m2 au cours de la décennie précédente.

En revanche, la surface de la plus grande chambre a eu tendance à progresser sur la période, passant de 11,8 m2 (sur la période 2003-2012) à 12,41 m2 (entre 2013 et 2023). Une augmentation à mettre en lien avec les normes pour les personnes à mobilité réduite (PMR), qui imposent qu'au moins une chambre leur soit accessible. Sauf que "pour compenser cette augmentation, la surface moyenne des autres chambres a diminué entre les deux périodes", pointent les auteurs de l'étude. En moyenne, sur 1.060 chambres scrutées à la loupe, la surface moyenne est de 10,48 m2. Mais pour les plus petites chambres, cette moyenne tombe à 9,71 m2. Soit 3 mètres carrés de différence avec la grande chambre.

Des placards et des caves qui disparaissent

Outre les problèmes de surface, l'Idheal met en avant d'autres problèmes épineux.

"Depuis des années, les espaces de rangement tels que les celliers, buanderies, se font de plus en plus rares au sein des logements collectifs", souligne l'étude.

Pire, "environ 17% des logements étudiés ne comportent aucun rangement intégré". Les placards se réduisent comme peau de chagrin dans les constructions neuves. Il y a ainsi en moyenne 1,35 m2 de placards intégrés (de 0,65 m2 dans les studios à 2,78 m2 en moyenne dans les 5-pièces). Et là encore, "les logements en Grande Couronne en possèdent nettement moins qu’en Petite Couronne, ou dans le 13ème arrondissement".

Un problème de rangement d'autant plus pesant que les caves ont quasiment disparu des constructions modernes, comme l'a montré une autre étude publiée en juin dernier par Qualitel ("L’état des lieux du logement des Français"). Seulement 4% des logements construits après 2009 en possède une, contre 50% avant 1945. Même constat pour les greniers, qui ne concernent plus que 6% des logements après 2009, contre 22% avant 1945.

L'étude de l'Idheal met aussi en lumière d'autres soucis moins connus des constructions récentes. Les logements traversant sont en effet de plus en plus rares (seulement 20% des biens étudiés) et les petits logements ont tendance à n'avoir que qu'une seule orientation. Un constat qui serait lié à la morphologie des immeubles, plus épais, avec davantage de logements par pallier. On pourra citer également les portes qui s'entrechoquent (avec un conflit de portes présent dans 27% des logements de l'échantillon) ou des cloisons de plus en plus fines (5 centimètres, soit le minimum autorisé, dans 52% des cas).

Des balcons qui se généralisent

Tout n'est pas négatif pour autant dans l'étude de l'Idheal. Ainsi, la présence d'un espace extérieur comme un balcon ou une terrasse se généralise dans les logements neufs. Près de 80% des appartements étudiés disposent ainsi d'un espace extérieur (balcon, loggia, terrasse, jardin, …). Ensuite, les salles de bain ont aussi tendance à devenir plus grandes: +1m2 en moyenne par rapport aux appartements construits une décennie auparavant.

C'est peu dire en tout cas que cette enquête a agacé la Fédération des promoteurs immobiliers. La FPI a ainsi dénoncé dans Les Echos "une étude à charge" et non représentative. "Il y a plus de 100 promoteurs en région parisienne, qui y construisent chaque année de 40.000 à 60.000 logements, soit 1 million sur la période de référence", souligne la fédération. D'ailleurs, selon ses données, la taille des logements neufs est stable entre 2010 et 2020. La FPI indique que les studios font aujourd'hui 29 m2, les 2-pièces 44 m2, les 3-pièces 64 m2, les 4-pièces 83 m2 et enfin les 5-pièces 104 m2 en moyenne. Des chiffres finalement assez peu éloignés de l'étude de l'Idheal, à part pour les T4 et les T5. L'institut assure avoir pris soin d'avoir un échantillon de plans le plus varié possible, que ce soit en matière de zone géographique, d'architecte, de taille d'immeuble, etc. Ils ont aussi tenu compte du poids des promoteurs (avec 8 des 10 plus gros promoteurs de la région dans l'échantillon, dans des proportions pour chacun variant de 4 à 14% de l'échantillon).

Sur les surfaces qui rétrécissent, on soulignera que d'autres études vont dans le sens des conclusions de l'Idheal, en particulier celle de Qualitel déjà citée, qui a envoyé 75 enquêteurs réaliser des mesures précises dans 1000 logements représentatifs du parc français. "En maison, les chambres ont perdu 3,3 m2, passant de 14,5 m2 en moyenne pour les constructions d’avant-guerre à 11,2 m2 pour les constructions les plus récentes. Les chambres des appartements ont perdu 1,1 m2 sur cette même période pour atteindre 11,3 m2 en moyenne pour les constructions d’après 2009", peut-on par exemple lire. Qualitel constate en revanche une légère augmentation de la surface moyenne des chambres en appartement entre la période 1980-2009 et après 2009. Et sur les séjours, l'organisme observe plutôt une stagnation, autour de 21 m2 en moyenne pour les appartements, avec une surface vitrée qui a tendance à progresser.

Dans l'édition 2017 de son étude "Les conditions de logement en France", l'Insee constatait aussi une baisse de la surface moyenne du parc global des appartements (toutes dates de construction confondues) de 65,6 m2 en 2006 à 63 m2 en 2013, après un quart de siècle de stabilité. Mais cette diminution "pourrait pour partie refléter un changement dans le comportement de réponse des ménages ; ces derniers pourraient en effet avoir une connaissance plus précise que par le passé du métrage de leur logement du fait de la législation plus contraignante en matière de déclaration des surfaces dans les années 2000", précisait l'Insee. Dans ses tableaux de l'économie française, l'institut statistique constate aussi régulièrement une baisse de la surface moyenne des logements neufs depuis 2009 (-0,5% en 2018, après -0,8% en 2017 et -1,4% en 2016).

Enfin, en analysant les bases des permis de construire sur 20 ans, l'Idheal observe aussi une baisse de superficie. "Les surfaces moyennes des logements collectifs neufs, de près de 70m² en 2002, ont décliné progressivement pour atteindre… 57.73m² en 2017", constate ainsi l'organisme. Avec une petite tendance à la hausse depuis 2017.

Surface des logements neufs en IDF
Surface des logements neufs en IDF © Idheal

Baisse de la taille des ménages

"On voudrait (…) nous obliger à faire des logements plus grands, mais en réalité la taille des ménages diminue, et surtout, dans une France bas carbone, il faut construire plus sobre, donc réfléchir à ce qu’on peut optimiser (ex: les modes de rangements) et partager (ex: une terrasse, une buanderie, une cuisine, un stationnement etc.). Dire, comme veut le faire l’Etat, "le bon T3, c’est x m2", c’est passer à côté de toutes ces réflexions et rendre plus difficile leur déploiement, par archaïsme de la loi ou du PLU (plan local d'urbanisme, NDLR)", s'agace dans un communiqué Pascal Boulanger, le président de la FPI.

"Nos programmes n’ont jamais été aussi difficiles à faire sortir de terre, et (…) cette difficulté pèse sur leur conception: parmi les facteurs de non-qualité, citons un foncier trop rare, une constructibilité à la baisse et aléatoire malgré les PLU, un empilage de normes ou des contradictions entre politiques publiques (ex : "plus d’espaces verts" versus "plus de stationnements"). Dit autrement, l’amélioration de la qualité d’usage est une responsabilité collective", pointe-t-il également.

La question du foncier est en effet centrale. De plus en plus rares en Ile-de-France, les terrains constructibles ont vu leur prix s'envoler au cours des dernières décennies dans la région parisienne. Les promoteurs doivent donc au maximum optimiser l'espace pour rentabiliser les opérations tout en attirant assez d'acheteurs. En parallèle, malgré la baisse des taux d'intérêt, le pouvoir d'achat immobilier a plutôt baissé pour les Franciliens au cours des 20 dernières années (-41 mètres carrés à Paris de 2000 à 2020 par exemple, selon les calculs de Meilleurtaux). Les budgets sont donc serrés et la demande s'adapte vers des appartements plus compacts. Par ailleurs, la taille des ménages diminue régulièrement et donc il est aussi assez logique que la taille des appartements s'y adapte. Il est aussi probable que les propriétaires acceptent de rogner un peu sur la taille du salon, pourvu d'avoir un balcon dans son prolongement.

D'autres éléments plus normatifs et législatifs peuvent expliquer ce phénomène. "Le Pinel, avec un seuil à 300.000 euros, favorise certaines surfaces par rapport à d'autres, comme par exemple des petits T3", estime ainsi l'Idheal. "Les acteurs s'adaptent à un contexte politique et législatif. Ce serait beaucoup trop facile de dire que c'est de la faute des promoteurs", résume-t-on du côté de l'Idheal.

>> Téléchargez le guide Loi Pinel de la rédaction de BFM Immo

https://twitter.com/jl_delloro Jean-Louis Dell'Oro Rédacteur en chef adjoint BFM Éco