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Les prix des maisons neuves ont explosé de 25% aux Etats-Unis depuis le début de la crise

Les maisons neuves n'ont jamais été aussi chères outre-Atlantique. Et une telle progression des prix en quelques mois, c'est quasiment du jamais-vu dans l'histoire américaine récente. Mais la remontée des taux se profile à l'horizon.

L'envolée des prix immobiliers ne se calme pas pour l'instant aux Etats-Unis. Le prix médian d'une maison neuve progresse encore de 18,7% sur un an en septembre, selon les dernières données publiées mardi par l'US Census Bureau, le Bureau du recensement américain. Il s'élève désormais à 408.800 dollars. Autrement dit la moitié des maisons sont vendues plus cher, l'autre moitié moins.

On était à peine à 330.000 dollars avant le déclenchement de la pandémie. Depuis le début de la crise en mars 2020, les tarifs des maisons neuves ont ainsi explosé de 25%! Un bond vertigineux constaté également dans l'ancien, qui est traditionnellement moins onéreux. Le prix médian d'un logement ancien valait 352.800 dollars en septembre (+13,3% sur un an), selon les chiffres de l'Association nationale des agents immobiliers (NAR) américaine. Et là encore, c'est 26% de plus qu'avant l'arrivée du Covid-19.

Bien sûr, les écarts d'une ville à l'autre sont énormes car les Etats-Unis sont un marché très vaste et hétérogène. A San Francisco par exemple, un logement ancien type vaut désormais plus de 1,5 million de dollars, selon Zillow. A New York, c'est deux fois moins cher, à presque 730.000 dollars. A Seattle, on sera plutôt à 875.000 dollars. Quant à Détroit, on tombe à seulement 60.000 dollars. Et là on ne parle que de très grandes villes.

Une envolée historique aux Etats-Unis

Des hausses pareilles de prix, c'est quasiment du jamais-vu dans l'histoire des Etats-Unis. Certes, les prix des maisons neuves sont assez volatiles outre-Atlantique. Mais quand on regarde les données officielles depuis les années 1960, c'est extrêmement rare d'avoir plusieurs mois d'affilée à plus de 18 ou 20%, comme c'est le cas depuis avril dernier. On parle bien ici d'évolution des prix sur un an, par exemple de septembre 2020 à septembre 2021.

Depuis 1964, il n'est arrivé que 15 fois que la hausse des prix sur un an soit supérieure à celle constatée le mois dernier. Et encore, 4 de ces 15 envolées ont eu lieu cette année.

En fait, il y a trois grandes périodes qui se rapprochent de ce qu'on a vécu ces derniers mois en Amérique. Il y a d'abord les années 1973 / 1974 où la progression des prix est très forte. C'est le premier choc pétrolier conjugué à la fin de l'étalon-or pour le dollar en 1971. Et les prix immobiliers s'envolent, certains mois à plus de 20% sur un an. Rebelote ou presque en 1978 / 1979 avec le deuxième choc pétrolier. Les hausses sont un peu moindres mais durent un peu plus longtemps.

Et enfin, on a un épisode en 1986 – début 1988. Ça commence donc avant le krach boursier d'octobre 1987. En 1985, avec les accords du Plaza, les grandes puissances mondiales décident de faire baisser le dollar, qui se retrouve au bout de quelques mois à son plus bas niveau depuis… 1979 justement. L'inflation s'emballe, les Etats-Unis sont contraints de remonter les taux d'intérêt. Ce sera l'un des déclencheurs du krach boursier mais le marché immobilier ne se calmera pas avant mi-1988.

Alors, comment expliquer une telle flambée de la pierre ? Il y a plusieurs facteurs. "En premier lieu, la politique monétaire ultra-accommodante de la Fed a permis aux ménages d'accéder à des taux hypothécaires plutôt bas", analyse pour BFM Immo Frédéric Rollin, conseiller en stratégie d'investissement chez Pictet Asset Management. Les taux d'intérêt sur les crédits à l'habitat sont toujours proches de leur plus bas historique, autour de 3% sur 30 ans. En outre, "du côté des acheteurs, une épargne a été constituée car les revenus n'ont pas plongé grâce aux aides sociales, tandis que la consommation était faible lors de l'arrivée de la pandémie. Aussi, il y a toujours un excès d'épargne par rapport à la tendance pré-crise de près de 2.400 milliards de dollars aux Etats-Unis", ajoute Frédéric Rollin.

Un phénomène visible un peu partout dans le monde

"Ensuite, le taux de défaut dans l'immobilier américain a fortement baissé, avec une bonne qualité de crédit. Il y a donc une propension des ménages à pouvoir payer des prix plus élevés. Or, le travail depuis la maison pèse sur la demande immobilière pour des logements plus grands, avec une chambre ou un bureau pour travailler. Comme aux Etats-Unis, les maisons sont essentiellement construites en bois, les prix du bois ont fortement augmenté", constate encore Frédéric Rollin. En effet, le prix du bois avait énormément progressé pour atteindre un record à près de 1.700 dollars les 1.000 pieds-planche en mai dernier. Depuis, c'est retombé à près de 600 dollars. Les Etats-Unis avaient été touchés par d'importants incendies et avaient compensé en raflant du bois un peu partout sur la planète.

"La pression immobilière a donc été très forte à la hausse. Surtout qu'il y a eu une pénurie de biens. Pendant un moment, on n'a pas pu construire. Les stocks de maisons neuves étaient alors au plus bas", souligne également Frédéric Rollin.

Ce n'est d'ailleurs pas qu'un phénomène spécifiquement américain. On observe une flambée des prix immobiliers un peu partout dans les pays développés. En Corée du Sud, les prix ont progressé de près de 12% sur les 9 premiers mois de l'année, par rapport à la même période de 2020. Plusieurs pays d'Europe affichent aussi des hausses très importantes : +10,9% sur un an au deuxième trimestre pour l'Allemagne, d'après les données d'Eurostat. +15,6% pour le Danemark, +12,8% pour les Pays-Bas. En France, c'est beaucoup moins, avec +5,7%.

Vers un ralentissement ?

Aux Etats-Unis, "ce mouvement est cependant probablement arrivé à son terme. On voit apparaître des signes de tension. Les indicateurs avancés de l'activité immobilière ne sont pas si bons que ça. Les prix immobiliers ont beaucoup augmenté grâce aux taux bas mais ceux-ci sont en train de remonter. La Fed parle de resserrement monétaire et même d'augmentation des taux. L'accès à la propriété pour les ménages devient plus compliqué. Certes, ils peuvent puiser dans leur épargne. Mais dans la réalité, les ménages ne dévient pas trop de leurs habitudes et ne prévoient pas de dépenser cette épargne. Et on voit dans les enquêtes auprès des ménages que les prix immobiliers deviennent une préoccupation très forte aux Etats-Unis", détaille Frédéric Rollin.

"On assistera probablement à une pause dans le marché. La demande devrait faiblir. On arrive au bout de cette logique de hausse", résume-t-il. Tout dépendra donc de l'évolution des taux d'intérêt, de la demande des ménages et de la production de nouveaux logements. Des facteurs qui s'appliquent aussi aux autres marchés immobiliers et à celui de la France.

https://twitter.com/jl_delloro Jean-Louis Dell'Oro Rédacteur en chef adjoint BFM Éco