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Quels propriétaires verront leur taxe foncière baisser ou s'envoler à partir de 2026?

Les hausses risquent d'être fortes pour les vieux logements

Les hausses risquent d'être fortes pour les vieux logements - Gerard Julien - AFP

La réforme des valeurs locatives cadastrales va s'appliquer en 2026. Il y aura des propriétaires gagnants mais aussi des perdants.

Maintes fois repoussé, le chantier de la réforme des valeurs locatives cadastrales, entériné dans la loi de finances 2020, devrait bien voir le jour en 2026. Un horizon lointain mais certains propriétaires s'inquiètent déjà. Et à raison, constate l'Institut des politiques publiques (IPP) dans une étude publiée en décembre et repérée récemment par Le Figaro. "La réforme devrait avoir des effets redistributifs progressifs en augmentant les impôts fonciers des ménages les plus aisés qui résident dans des logements dont la valeur locative est sous-évaluée au profit des ménages les plus pauvres dont les logements sont actuellement surévalués", analyse l'IPP.

Pour rappel, dans le cadre de la taxe foncière, le fisc part de la valeur locative théorique du bien immobilier (une base cadastrale liée à la valeur et au niveau de confort du bien, qui a été ensuite actualisée chaque année en fonction de l'inflation). S'appliquent ensuite plusieurs taux d'imposition (celui de la commune, de l'intercommunalité et du département). Il existe par ailleurs des exonérations ou des réductions du montant, par exemple en fonction des revenus du contribuable, en raison d'un handicap ou de l'âge du contribuable. Ces valeurs de base, même si elles ont été revalorisées en suivant l'inflation, n'ont jamais été remises en cause en profondeur depuis les années 1970, alors que les bâtiments, eux, ont évolué. Certains ont été améliorés, rénovés, d'autres se sont délabrés.

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Des vieux logements devenus plus confortables

Si, avec cette méthode, les recettes fiscales demeureront au global inchangées, les montants payés par chaque propriétaire évolueront forcément. L’Assemblée des communautés de France précise donc au Figaro: "Il y aura donc des gagnants et des perdants chez les propriétaires. Cette réforme doit permettre de rétablir de l’équité fiscale".

Les vieux logements, construits avant 1950, sont considérés comme sous-valorisés. Ils pourraient voir leur valeur locative augmenter, en moyenne, de plus de 15%, et même de 20% pour ceux bâtis avant 1920, selon l'étude de l'Institut des politiques publiques. "Les vieux logements ont eu des loyers qui ont augmenté depuis 50 ans mais cette hausse n’a pas été prise en compte".

Ces bâtiments ont pris de la valeur grâce aux diverses évolutions et rénovations. Par exemples, les toilettes, qui étaient souvent situées sur le palier, ont été installées dans les appartements. Les chauffages sont maintenant, dans la plupart des cas, dans toutes les pièces. En revanche, les immeubles construits dans les années 1970, considérés comme très confortables à l'époque, devraient voir leur valeur reculer de 16% en moyenne. Brice Fabre, économiste à l'IPP, précise: "On observerait une hausse des valeurs locatives dans les zones périphériques car les villes sont beaucoup plus connectées aujourd’hui. Cela a tiré les prix à la hausse".

D. L.