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Guide d'un investissement immobilier neuf réussi

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Sur dix logements neufs, six sont acquis pour un investissement locatif. Pourquoi ? Parce qu’investir dans un appartement neuf permet de se constituer un patrimoine à long terme tout en payant moins d’impôts grâce aux dispositifs de défiscalisation.

Mais encore faut-il savoir comment investir et surtout, se poser les bonnes questions avant de se lancer.

Avant d’investir…

Conseil valable avant d’investir dans le neuf, comme dans l’ancien : observer. La ville et le secteur visé tout d’abord. Qu’importe la qualité du bien, s’il est mal situé, sa rentabilité sera faible. Transports en commun, commerces, équipements, infrastructures scolaires… autant d’éléments qui assureront l’attractivité locative du logement. Dans ce sens, un appartement avec trois chambres à destination des familles sera plus facilement loué s’il est situé près des groupes scolaires et des parcs pour enfants, alors que les logements type studio et T1 privilégiés par les étudiants seront plus attractifs à côté des universités mais également du centre-ville et de ses commodités.

Une fois l’emplacement déterminé, un investisseur a tout intérêt à se renseigner sur le marché locatif du quartier. Pour cela, les sites de petites annonces sont un bon indicateur : les logements sont-ils nombreux à la location ? Restent-ils longtemps en ligne ? Il est également judicieux de se renseigner sur le taux de logements vacants dans le quartier et sur les loyers pratiqués.

Le « trop », ennemi de la rentabilité

D’une manière générale, un investisseur avisé ne tombera pas dans les travers du « trop ». Un appartement neuf trop grand conduira parfois à un endettement trop important voire à une difficulté pour assurer les fins de mois. Il est donc important d’étudier sa capacité de remboursement, le loyer possiblement appliqué et le reste à payer entre ces deux sommes. Mieux vaut acheter plus petit dans un premier temps, quitte à revendre pour acheter plus grand par la suite. Le « trop » est également à bannir côté loyer. N’imaginez pas pouvoir louer à n’importe quel prix. D’une les locataires ne se précipitent plus sur les biens trop chers et de deux, l’IRL (Indice de Référence des Loyers) limite les abus.

Défiscaliser un investissement immobilier neuf

L’immobilier neuf a cela de bien qu’il possède son propre dispositif de défiscalisation. Investir et réduire ses impôts en même temps est possible grâce à la loi Pinel. Apparue sur le marché depuis le 1er octobre 2014, elle autorise un pourcentage de défiscalisation et une durée de location modulable, adaptée au projet de chaque investisseur. Ainsi, dans la limite de 300 000€, le dispositif Pinel accorde 12% de réduction fiscale si le bien est loué pendant 6 ans, 18% pendant 9 ans et 21% pendant 12 ans. Le calcul est rentable même si, il faut le savoir, le loyer d’un appartement neuf acquis sous loi Pinel est soumis à des plafonds définis par zone. Autre possibilité, acheter un appartement en Censi-Bouvard qui permet de louer pendant 9 ans un bien neuf et meublé en résidence de services. Ce dispositif accorde une réduction fiscale de 11% du prix de revient du bien et autorise la récupération de la TVA, tout en apportant une sérénité certaine quant à la perception des revenus locatifs qui lui sont associés.

Un locataire choisi avec soin

Le choix du locataire est également le gage de la rentabilité d’un investissement locatif. Un propriétaire se prémunira de bien des désagréments en exigeant de solides garanties : revenus deux fois supérieurs au loyer, contrat à durée indéterminée, anciennes quittances de loyer, caution ou assurance loyers impayés… Cette nécessaire étape garantit la rentabilité de l’investissement et assure de pouvoir rembourser l’emprunt souscrit.

Une assurance pour sécuriser son investissement

Pour investir et gérer sereinement la location de son appartement neuf, il est aujourd’hui préférable de souscrire une assurance loyers impayés ou une GRL (Garantie Universelle des Risques Locatifs). Cette dernière couvre les loyers impayés à hauteur de 70 000€ maximum et 7 700€ en cas de détérioration du logement.

Ces éléments respectés, il y a peu de chance que la rentabilité de l’investissement ne soit pas au rendez-vous. D’autant qu’investir dans le neuf offre l’avantage de se bonifier rapidement, autorisant une plus-value à la revente tout en se prémunissant des éventuels travaux liés à la vétusté ou à la mise en conformité des installations (ascenseurs / sécurité etc…).

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Didier Vitet