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Ce qu'il faut savoir avant de confier la gestion de son appartement mis en location

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Le coût lié à la gestion locative d’un bien reste faible comparé à la souplesse d’action qu’elle octroie à l’investisseur. Le débat repose plus sur la qualité et le professionnalisme du gestionnaire retenu. Décryptage de notre expert Cédric Brachet, fondateur du site MonLocatif.com.

Si tout propriétaire bailleur s’est déjà interrogé sur ce point, certains sont catégoriques: "je gère seul". D’autres au contraire estiment qu'ils manquent de temps et délèguent cette mission à un professionnel. Alors, comment choisir? Et quelle est réellement la mission du gestionnaire? Un élément très important car la bonne gestion de votre patrimoine immobilier est une composante clé de sa rentabilité à moyen et long terme.

Les principes de la gestion locative

Vous pouvez déléguer totalement ou partiellement la gestion locative en dissociant la mise en location de la gestion courante du bien.

Une activité variée

La mission du gestionnaire est chronophage si elle est bien effectuée: réception des appels, visites du bien, étude des dossiers des locataires et de leur solvabilité, choix du locataire, signature des baux, réalisation de l’état des lieux d’entrée et de sortie, validation du dossier avec l’assurance contre les loyers impayés.

Le gestionnaire est aussi en charge d’une partie un peu plus technique comme le suivi des travaux, la levée des réserves dans un logement neuf, la représentation à l’assemblée générale.

En cas d’impayés, le gestionnaire sera en charge du suivi du dossier et de son instruction avec l’assureur.

Confier ma gestion mais à quel prix ?

Les frais sont variable d’une agence immobilière à l’autre. Comment s’y retrouver et à quoi faire attention ? Comme dans tout service, le coût est déterminant dans le choix de l’intermédiaire mais il faut impérativement privilégier la qualité. En effet, un gestionnaire se démarquera par sa réactivité, tant du côté propriétaire (fournir des éléments comptables, des rapports de gestion par exemple) que du côté locataire (gestion des sinistres).

Pour gérer consciencieusement un portefeuille de gestion, l'intermédiaire doit mettre en place des moyens humains et techniques conséquents. En effet, un portefeuille de 300 logements sera mieux géré par 3 agents que par 1 seul qui n’aura pas le temps de traiter les demandes dans les temps impartis. Ces moyens se répercutent nécessairement sur le prix final payé par le propriétaire.

Notre expérience nous montre qu’en dessous d’un seuil proche des 7% des loyers, il est difficile d’allier prix faible et réactivité.

Calculer le coût final en incluant la fiscalité

Prenons le cas d’un couple propriétaire d’un appartement qui encaisse un loyer à 700 € charges comprises. Le loyer reversé par le gestionnaire sera de 626 € soit un cout facial de 74 € (soit un peu plus de 10% des loyers).

Mais il convient de prendre en compte la fiscalité. Le couple se situe dans la tranche marginale d’imposition à 30 % (auquel on ajoute 17,2 % de CSG / CRDS en immobilier). Le coût final du pack gestion et assurance GLI (garantie loyers impayés), une fois les impôts pris en compte, sera réellement pour eux de 39 € par mois (52,8% de 74 euros, soit 5,5% du loyer).

La gestion locative comme outil de diversification de patrimoine Immobilier

L’investisseur souhaite souvent investir près de chez lui. Il connaît la zone, cela le rassure et si une intervention est à prévoir dans l’appartement c’est rapide et pratique. Mais est-il réellement judicieux de baser sa stratégie d’investissement locatif en fonction de la proximité de son lieu d’habitation ? La réponse est évidement non, puisque le fait de déléguer la gestion peut permettre à l’investisseur de diversifier géographiquement ses investissements.

Si le marché immobilier ou est situé sa résidence principale stagne ou baisse, il est préférable de miser sur un marché locatif plus tendu et dynamique.

Conclusion

Le coût lié à la gestion locative d’un bien reste faible comparé à la souplesse d’action qu’elle octroie à l’investisseur. Le débat repose plus sur la qualité et le professionnalisme du gestionnaire retenu.

Enfin, sous-traiter votre gestion locative vous permet d’élargir le choix d’emplacements de vos investissements et surtout de mettre votre énergie sur des sujets à plus forte valeur ajoutée.

Cédric Brachet, fondateur du site MonLocatif.com

Cédric Brachet