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Vente immobilière: Le contrat est conclu dès réception de l'acceptation de l'offre

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L’acceptation expédiée par l’acquéreur le dernier jour de validité de l’offre, mais reçue par le vendeur le lendemain ne peut produire aucun effet.

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu par la troisième chambre civile le 6 janvier 2021 (Civ. 3, 6 janvier 2021, n°19-21071). Dans cette affaire, un acquéreur se rapproche du propriétaire de locaux commerciaux qu’il souhaiterait acquérir. Le propriétaire des locaux lui répond par courriel en formulant une offre de vente valable jusqu’au 9 janvier 2015.

A l’issue d’une négociation et d’une rencontre dans l’après-midi du 9 janvier 2015, l’acquéreur adresse le même jour à 22 heures 21 un courriel au vendeur, lui faisant part de l’acceptation de son offre pour un montant de six millions d’euros. Ce courriel, reçu le 10 janvier à 5 heures 02, est considéré par le vendeur comme tardif au regard du délai imparti. Ainsi, l’acquéreur assigne le vendeur aux fins de voir déclarer parfaite la vente des immeubles.

La Cour de cassation retient cependant l’argumentaire du vendeur et considère qu’ayant constaté que le courriel d’acceptation de l’offre, envoyé par l’acquéreur, avait été reçu par le vendeur le lendemain du jour de l’expiration de l’offre, devenue caduque, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, que cette acceptation ne pouvait produire aucun effet.

Pour mémoire, c’est la rencontre des volontés qui forme le contrat. Cette rencontre de volontés est matérialisée par l’émission d’une offre et son acceptation, laquelle doit intervenir pendant la durée de validité de l’offre pour permettre aux volontés de se rencontrer.

Dans le cas de contrats conclus à distance, s’est posée la question de savoir si le contrat était formé par l’émission de l’acceptation ou par la réception de celle-ci par l’offrant. Ainsi, dans certains arrêts, la Cour de cassation retenait que le contrat était formé par l’émission de l’acceptation (Cass. com., 7 janv. 1981, n° 79-13.499) tout en considérant dans d’autres décisions que le contrat n’était conclu qu’à la réception de l’acceptation par l’offrant (Cass. 3e civ., 24 oct. 1978, n° 77-13.200 ; Cass. 3e civ., 17 sept. 2014, n° 13-21.824).

Rappelons sur ce point que le nouvel article 1121 du Code civil - applicable aux contrats conclus depuis le 1er octobre 2016 - a mis fin au débat, puisqu’il prévoit que "le contrat est conclu dès que l'acceptation parvient à l'offrant. Il est réputé l'être au lieu où l'acceptation est parvenue".

Caroline Tomasi-Serre