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Pourquoi la transformation de bureaux en logements ne décolle pas en France

Situé au 29 quai de Grenelle, ce garage Renault va être transformé en logements

Situé au 29 quai de Grenelle, ce garage Renault va être transformé en logements - Google Street view

Plébiscitée par les politiques, la transformation de bureaux en logements reste un épiphénomène. Car avant de rentabiliser une opération de ce type, il faut surmonter de nombreux obstacles.

Des bureaux parfois vides et obsolètes. En face, des ménages qui peinent à se loger. Transformer des bureaux ou des surfaces commerciales en logements, en particulier dans les grandes villes comme Paris, est une idée qui a le vent en poupe. Il y a d'ailleurs quelques projets emblématiques qui ont été récemment annoncés, comme ce garage Renault sur 8 niveaux, situé sur les quais de Seine dans la capitale, que le promoteur Capelli va transformer en immeuble de 70 logements. Il s'agit d'un contrat remporté dans le cadre des appels à projets "Réinventer Paris" initiés par la mairie. Capelli a d'ailleurs indiqué que la transformation de bureaux en logements était l'un de ses axes prioritaires de développement, notamment parce que cette activité entraîne "une génération forte de chiffre d'affaires et de marge".

Mais pourtant, la transformation de bureaux en logements reste aujourd'hui en France un épiphénomène. Entre 2001 et 2020, près de 590.000 mètres carrés de bureaux ont été transformés en logements dans Paris intra-muros, selon les données compilées par Knight Frank. Cela représente la création de 400 à 500 logements chaque année, dans une ville qui en compte 1,4 million. Et sur la même période, 1,5 million de mètres carrés de bureaux ont été créés en parallèle dans la capitale.

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Ces opérations de transformation sont donc une goutte d'eau par rapport au parc de bureaux existant. En Ile-de-France, ce dernier représente en effet près de 55 millions de mètres carrés, selon l'Observatoire régional de l'immobilier d'entreprise en Île-de-France (ORIE). Dans Paris seul, le parc de bureaux est de 16,9 millions de mètres carrés. Autrement dit, en 20 ans, l'équivalent de 3,5% du parc actuel de bureaux parisiens a changé de destination pour devenir du logement.

Le gouvernement peine d'ailleurs à donner une impulsion. En 2018, l'Etat avait signé une charte d'engagement avec 10 promoteurs et investisseurs pour transformer 500.000 m2 de bureaux en logements en région parisienne en 4 ans. Trois ans plus tard, les objectifs ne seront pas atteints, loin s'en faut. Seulement 85.000 m2 de bureaux ont été ou vont être transformés en logements par les signataires de la charte.

"Quatre obstacles majeurs"

La transformation de bureaux en logements, "c'est finalement très peu de choses", résume Vincent Bollaert, directeur général de Knight Frank France, qui était invité sur BFM Business vendredi 11 juin dans l'émission BFM Patrimoine. "Il y a quatre obstacles majeurs", analyse-t-il. "C'est d'abord technique bien souvent. C'est ensuite lié à l'environnement, par exemple les nuisances sonores et autres. C'est financier. Il faut que l'équation fonctionne. Et enfin, c'est beaucoup réglementaire, avec une inflation normative en France qui fait que c'est beaucoup d'obstacles qui viennent se dresser devant une volonté pourtant aujourd'hui marquée de la part des investisseurs, de la part des promoteurs, de transformer des immeubles de bureaux en logements", explique-t-il.

Par exemple, la configuration des bureaux récents rend improbable de telles opérations. "On est sur du 18 mètres de profondeur. C'est la norme des grands immeubles de bureaux depuis pas mal d'années. Cela ne fonctionne pas en résidentiel. Sinon vous allez vous retrouver avec des surfaces aveugles sans fenêtres. Et ça ne va pas marcher. Donc déjà, vous avez une ossature qui ne fonctionne pas. (…) Vous avez le traitement des façades aussi. On ne peut pas avoir une façade de bureaux de la même façon qu'un immeuble résidentiel", détaille Vincent Bollaert.

Des maires parfois réticents

Ensuite, dans de nombreux cas, l'opération n'est pas rentable financièrement. Transformer des bureaux coûte parfois plus cher que de tout raser et de reconstruire sur une nouvelle base. Certes, sur le plan réglementaire, le gouvernement a tenté de renforcer la rentabilité potentielle de ces opérations en octroyant plus de droits à construire pour des opérations de ce type. "L'une des mesures majeures, ça a été la loi Elan (votée fin 2018, NDLR), qui venait donner une espèce de bonus de 'constructivité' de 30%, dès lors que vous transformiez un immeuble de bureaux en logements. Maintenant, quand vous regardez cette loi, à la fin des fins, c'est à la main du maire", pointe Vincent Bollaert.

Autrement dit, un maire peut très bien ne pas donner ce bonus pour rendre l'opération rentable. Il s'agit d'ailleurs d'un des nœuds du problème. Car pour les maires, les bureaux sont davantage un centre de recettes (avec la collecte de la taxe foncière et des taxes professionnelles), tandis que les logements vont représenter un centre de coûts, avec des équipements à mettre en place pour les nouveaux arrivants (crèches, écoles, parcs…). Difficile dans ce contexte d'envisager un bond des opérations de transformation. Si la crise sanitaire et le télétravail pourraient accélérer un peu cette tendance, celle-ci devrait toutefois rester marginale dans les années à venir.

Jean Louis Dell'Oro