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Cédants d’entreprises : quelle imposition sur les plus-values immobilières ?

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De nombreux entrepreneurs font le choix d’acquérir leurs bureaux ou locaux professionnels pour exercer leur activité. En cas de cession d’entreprise, le chef d’entreprise peut céder ses locaux ou les garder pour générer des revenus locatifs. En cas de vente, le chef d’entreprise est soumis au régime des plus-values immobilières qui dépend de nombreux facteurs.

Qu’il s’agisse d’un particulier ou d’une entreprise, une plus-value immobilière correspond toujours à la différence entre le prix de vente du bien immobilier et son prix d’acquisition. Ce sont bien les prix qui apparaissent dans les actes notariés qui doivent être pris en considération. Le régime des plus-values immobilières est complexe car il dépend de la nature du bien vendu, du montant de la plus-value réalisée ainsi que de la qualité du vendeur. Dans le cas d’un achat ou d’une vente d’un bien immobilier réalisé par un chef d’entreprise, on distingue trois grandes options : une détention en direct, une détention de l’entreprise elle-même ou une détention par une société juridiquement indépendante telle qu’une Société Civile Immobilière - SCI -. Ces trois grandes options impactent la fiscalité des plus-values immobilières.

En cas de détention directe, le bien immobilier entre dans le patrimoine privé du chef d’entreprise. Toutes les plus-values immobilières réalisées dans un cadre privé sont imposables sur le revenu sauf s'il s'agit de la résidence principale du vendeur. Dans le cas d’une cession d’activité, les locaux concernés sont bien souvent des bureaux ou des locaux commerciaux, le chef d’entreprise sera donc soumis à l’impôt sur les plus-values immobilières. La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % mais une taxe supplémentaire peut s'appliquer en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €.

Lorsque le chef d’entreprise fait le choix d’acheter un bien immobilier avec l’entreprise, l’immobilier est inscrit au bilan de l'entreprise et fait donc partie de son patrimoine professionnel. En cas de vente d’un bien immobilier susceptible de réaliser une plus-value, l’entreprise est imposée sur la plus-value réalisée. Le montant de l'impôt dû dépend en partie de la nature du bien cédé, de sa durée de détention ainsi que du régime d'imposition de l'entreprise cédante. Bien qu’il existe certains abattements ou certaines exonérations, toutes les entreprises soumises à l'impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés sont concernées par le régime des plus-values immobilières.

L’imposition des plus-values immobilières réalisées lors de la vente d’un bien immobilier dépend du régime fiscal choisi par les associés lors de la création de la SCI. L’argent gagné par une SCI peut être imposé soit à l’impôt sur le revenu - IR -, soit à l’impôt sur les sociétés - IS -. De même, selon que l'on vend des parts sociales ou le bien dans son intégralité, la taxation des plus-values peut être très différente. Concernant les droits d'enregistrement, le régime d'imposition des deux opérations est similaire : la cession des titres est taxée à hauteur de 5 % à la charge de l’acquéreur alors que la vente de l'immeuble par la SCI rend exigible un droit de 5,09 %.

Cet article n'a pas été rédigé par les journalistes de BFM Business

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